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最近，全国房地产行业的年度数据出炉了。 这一年过得有多难，大家都已经有亲身体验，所以，无论开发投资额、土地购置面积，还是销售量和房价，大幅下挫几乎是没有什么悬念的。
真正的悬念，出现在城市间的分化里。我们发现，从去年开始，有一个趋势愈发明显了—— 当潮水褪去后，第一波被购房者抛弃的，竟然是当年最火热的网红城市。 回顾上一轮楼市周期，
重庆、武汉、珠海、长沙，乃至阿里总部所在地
杭州，都是热度极高的网红城市。 无数全国投资客在炒房团的指引下蜂拥而至，抢着在陌生的地图上下注， 只为赌一个资产暴涨的未来。 犹记得前些年杭州的疯狂，热门新盘一旦推出，必引万人疯抢。 毕竟，杭州新房和二手房之间的倒挂已经是明牌了，很多时候，摇中一个签，就等于天上掉下了500万。
但2022年，对于这些城市来说，真是折戟沉沙的一年。昔日的荣光不再， 留下的，似乎都是一地鸡毛。 先看新房成交数据吧。 相比2021年，
数据同比腰斩已经是普遍现象了。其中，杭州、武汉的新房成交面积下滑52%，长沙跌幅49%，郑州也下跌超过四成。 最夸张的是重庆，新房成交数据直接缩水70%，这样的成绩单，也难怪当地的行业人士直呼—— 极不寻常，20年罕见。 要 知道，全国新房成交数据只缩水了25%。 一般来说，
只要行业的销售跌幅超过20%，利润滑坡的程度就会非常严重，不知道去年身处重庆的各大开发商，是不是如坐针毡。 而在新房价格方面，网红城市中，除了合肥和杭州相对抗跌以外，其他的一直处于阴跌状态。 比如郑州和武汉，统计局数据显示，从2021年下半年以来，两个城市的一手房价一直跌跌不休，一年半的时间里，
只有一两个月勉强翻红。这样的降幅只是面上的数据，具体到市场上，大幅度降价走量成了不少房企活下去的唯一出路。 这不，去年8月在武汉，就闹出了沸沸扬扬的央企大哥带头降价的一幕。 原价1.8万的房子，有些楼栋直接打7折，一套130多方的单元一夜贬值近70万——
首付没了，还要多掏30万房贷。老业主火速堵截售楼部，最后，开发商迫于压力，当即叫停了销售价格，并对外宣称只是青年员工置业计划。 Emmm……好吧。
至于土地公开市场，则是喜忧参半。喜的是，合肥、珠海去年的土地成交面积不跌反涨。 忧的是，剩下的城市卖地变得格外困难。 成交金额缩水三成以上是常态，低迷如武汉，卖地收入只有去年的三分之一。 考虑到各城市都有城投或者本地国企撑场，真实的土地市场只会更加惨淡。 但话说回来，上一个周期里，这批网红城市能够崛起，吸引全国投资客的目光，背后是有原因的。 近年来，一线城市实行严格的限购限贷，挡住了很多热钱，他们不得不把目光转向了门槛更低，对投资需求更加友好的二三线城市。 和一线城市相比，这些城市普遍落户成本较低、产业发展有“故事”可讲、外来人口流入较快、购房成本相对较低，再加上各路房产大V的卖力带货——
这些城市的房价已然不由本地人的收入决定，而是直接和一线城市“对标”，仿佛随时都在准备迎接“下一次大涨”。就拿重庆这个网红鼻祖来说吧。 这座城市的“楼市爆款”基因，始于2016年。 当时，炒房大佬欧神带着以上海为首，声势浩大的外地购房者涌入重庆，在两江四岸沿线大手笔“抄底”。 当时，重庆被拿来和上海“对标”—— 同样作为直辖市，同样位于长江边上，上海主城区的房价在7-8万左右，但重庆中心区的平均房价居然才7、8千元！
近10倍的房价差令炒房客产生强烈的财富幻觉，就这么一捯弄，重庆的房价就蹭蹭地上来了。 当年，官媒对此的评价，是这样子的—— 而珠海也是一个神奇的存在。 2019年人口才突破200万人，
但房价却能挤进广东的前三名。显然，仰仗大湾区的一体化发展和大量北方投资需求（或养老需求？）的青睐，这座宜居小城的房价早就不由广东人决定，而是由全国人民来决定了。 但如今，时代已然变换。 恰逢人口和经济基本面双双下滑的大环境，
一切消费都不得不回归理性。房子作为普通人最大的消费品，本来就会受到一些冲击。 而这两三年的市场走势和舆论教育，又成功打掉了“房价永远涨”的预期—— 大部分人开始相信， 房子是真的可以做到“不炒”的，
如果没有真实居住需求，就没必要为了虚无缥缈的“升值”押注三十年。当投资需求退潮，本地购买力又无力支撑，靠全国炒房客捧起来的网红城市，最终成了摔得最狠的那一群。 雪上加霜的是，
官方也会错判形势。今年楼市成交火热，就预估明年能卖更多房子，一心趁热打铁，推出更多的地块，把供应推到天量。 一旦市场下行，只会造成更大程度的踩踏。 那么，网红城市的未来，又会是怎么样的呢？ 对于严重供大于求的城市，挤掉一部分泡沫是毋庸置疑的了，而房地产市场什么时候能够回到正轨，主要取决于供需什么时候回到平衡。 从
供应端来说，要尽量保持克制，减少土地供应，对于当下的烂尾楼做到保交付，稳定市场信心； 从
需求端出发，应该大力扶持优势产业，释放政策利好，吸引更多真实人口流入，努力做大“接盘侠”这个群体。 如今，房地产重回支柱产业，行业利好在陆续释放，我们并不知道下一次跨城投资潮什么时候会卷土重来，或者，还会不会有卷土重来的一天。 但无论如何，靠着画大饼在存量里做文章终究是不可持续的。 过去几十年来的中国故事，最底层的逻辑其实只有一个——
“发展才是解决所有问题的根本。”以上为正文，来自熊先生
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